2011年銀行從業(yè)資格考試《公司信貸》精華資料:貸款抵押分析

  貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下,將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保,銀行持有抵押財產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益,當(dāng)借款人不履行借款合同時,銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。 一、貸款抵押設(shè)定條件

  1.抵押的范圍

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押:

  私有財產(chǎn)——所有權(quán);公共財產(chǎn)——使用權(quán)

  ①抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

 ?、诘盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);

 ?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

 ?、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾?quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

 ?、莸盅喝艘婪ǔ邪⒔?jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

  ⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

  不得抵押的財產(chǎn)有:

 ?、偻恋厮袡?quán);

  ②耕地、宅基地(但有特別規(guī)定的除外),自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

  ③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

 ?、芩袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);

  ⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);

  ⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

  2.貸款抵押額度的確定

  (1)抵押物的認(rèn)定——所有權(quán)認(rèn)定

  作為貸款擔(dān)保的抵押物,必須是歸抵押人所有的財產(chǎn),或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此,銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè),應(yīng)該核對抵押物的所有權(quán);實行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè),要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時,除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外,還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時,應(yīng)取得共有人同意抵押的證明,并以抵押人所有的份額為限。

  (2)抵押物的估價

  抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進(jìn)行評估。

 ?、俟纼r方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定,一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值,委托具有評估資格的中介機構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是:

  對于房屋建筑的估價,主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素;

  對于機器設(shè)備的估價,主要考慮的因素是無形損耗和折舊,估價時應(yīng)扣除折舊;

  對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價,主要是考慮抵押物的市場價格、預(yù)計市場漲落、抵押物銷售前景;

  對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價,取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

  此外,估價的時間性和地區(qū)性,也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

 ?、诘盅郝实拇_定——抵押物的杠桿作用

  在抵押物的估價中,確定抵押率也非常關(guān)鍵,抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。

  一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強,由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的,抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

  二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進(jìn)行分析:

  實體性貶值,即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

  功能性貶值,即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

  經(jīng)濟(jì)性貶值,即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

  信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值,分析其變現(xiàn)能力,充分考慮抵押物價值的變動趨勢,科學(xué)地確定抵押率。

  擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計算方法,準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計算公式為:

  抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100%

  (3)貸款抵押額度的確認(rèn)

  由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值,在處理抵押物期間會發(fā)生費用,以及貸款有利息、逾期有罰息等原因,銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款,貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為:

  抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

  抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。

  (4)抵押合同的簽訂

  貸款發(fā)放前,抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容:

 ?、俦粨?dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

 ?、趥鶆?wù)人履行債務(wù)的期限;

 ?、鄣盅何锏拿Q、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

 ?、艿盅簱?dān)保的范圍;

  ⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項。

  根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定,辦理財產(chǎn)抵押的,還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

  押登記手續(xù),方可取得貸款。